多利农庄的基本情况

1、项目区位

成都多利农庄位于都江堰精华灌区核心区和全国特色小镇三道堰镇，距成都市中心24KM，此外，从大区位项目与水结缘，三道堰于2014年被批准成为国家4A级旅游景区，被誉为“西部最美水乡”， 项目区位优势明显。

图：项目区位图

2、项目开发

空间布局

项目空间规划为“三园一体”，农业板块（田园）布局基础性产业，是田园综合体的发展基础，发挥多利有机生态农业的产业优势，通过公司化、标准化、科技化运作，发展现代农业产业园，形成所在区域的基础性产业；文旅板块（乐园）布局驱动型产业，以生态自然型多样的旅游产品和度假产品组合，释放乡村活力，创造更大能级的消费吸引力，带动第三产业造血驱动；宜居板块（家园）可持续发展，开展田园社区建设，服务原住民、新移民、旅居客群，最终形成的是一个新的可持续发展、能自身循环的社区、小镇。10%-20%的建设用地主要用于地产开发+商业配套+旅游配套；80%-90%的农业用地主要导入农业产业资源。

开发历程

农业板块优先开发建设，先行树立形象与品牌，地产板块随后产生短期现金流维持后续开发，文旅板块导入持续运营，但是整体开发速度相对缓慢，板块之间粘合性不强，缺乏有效联动。

第一阶段（2013-2015）：农庄以有机农业为核心，前期先启动农业板块，打造标杆与形象。

第二阶段（2016-2017）：中期农业板块与宜居板块协同，地产产生现金流，支援项目开发。

第三阶段（2018-2020）：文旅板块开始逐步完善并运营，但是配套设施相对较少、联动性偏弱。

图-项目开盘&开业节奏图（部分）

多利农庄的田园综合体理论

多利农庄以“1+3+5”田园综合体运营模式，创造田园价值、助力乡村振兴。围绕“田园综合体”这1个核心产品，升级“现代田园（高端有机农业+规模化现代农业）”、“乡村乐园（乡村休闲+田园教育+田园商业）”和“健康家园（产业社区+养老度假）”3大产业体系，在“技术、品牌、运营、人才、渠道”5领域生成标准、对外进行轻资产输出。为此，多利农庄提出“一个中心”、“两进一出”、“三园一体”、“四个能力”的田园综合体理论。

“一”个中心：

统筹开发功能平台，兼顾五个方面

田园综合体总体检出“统筹开发”，类似于“商住产一体化集成模式”，将研究固化，为商业模式以及未来一系列内容运营的制度、管理体系做出指导原则。

整个开发过程中，还要兼顾农村的乡土气息与城市现代文明、兼顾市民的回归需求与农民的发展需求、兼顾生产生活生态的融合发展、兼顾资本的持续投入与资金的有效回流、兼顾短期发展与长期运营，让企业投资收益两端保证，市民农民双向满意。

“两”进一出：

田园综合体实现乡村振兴的三大基石

“两进”——资本进农村，消费进农村：投资建设田园综合体，将资本引进乡村，用农业+旅游的模式激活农业产业的潜能，同时撬动乡村休闲旅游的发展，把城市里的人吸引来休闲度假，体验田园生活，同时把消费带进来，带动当地的经济发展。

“一出”——农产品出农村：农业生产的成果，以及当地的特色农产品，通过多利一整套完善的供应链体系和销售渠道，能够快速、便利地进入城市中产阶级家庭，实现更高的附加值，让农民不再为销路犯愁。

“三”园一体：

建设“田园、乐园、家园”三园合一的田园综合体

田园综合体的打造方便，将现代农业、文化旅游、田园社区融为一体。在空间形态上，田园综合体有三个板块：农业板块、文旅板块、宜居板块。

“四”个能力：

田园综合体开发运营企业必备的四个能力

田园综合体开发运营的企业需具备四个能力：产业整合能力、模式造血能力、技术支撑能力和团队运营能力。政府担心地产开发之后产业运营怎么做，运营模式是什么，运营能力怎么样，因此，模式造血能力咋跟政府沟通和项目运营过程中非常关键。

多利农庄田园综合体模式解析

“多利农庄”田园综合体建设于 2013 年入驻郫都区红光镇，采取“农业+文旅+地产”的乡村综合发展模式。2015 年，多利农场开始实施乡村振兴计划，坚持“建设用地不增加、农业用地不减少、农民利益不受损”的原则，以“组合拳”方式具体布展，由此呈现出大资本带动乡村振兴的模式。

1、借集建入市，盘活土地资源

“资本下乡”需要实现一边推动“农民上楼”，一边兴建园区（农业园区）。农村集体建设用地入市的实质是在城市新增建设用地和农村减少建设用地之间进行“挂钩”，使得原本没有太大价值的农村建设用地猛然增值，农民可借助村里土地资源换取资本，进而改善居住和生活环境。

成都多利农庄项目就充分利用了农村集体经营性建设用地“入市改革”试点，并确保了“五个合法”。即项目合法：取得发改项目立项、环评环保备案、招投标备案；用地合法：依法办理集体土地不动产权证；规划合法：依法办理乡村建设规划许可证；程序合法：依法办理乡村建设施工许可证；物业合法：依法办理房屋竣工验收备案、房屋所有权初始登记和房屋所有权转移登记。

2、依托双创平台，推动农业创新

多利农庄借力“双创政策”, 构建“双创载体型”田园综合体。依托农业园区空间载体和品牌、技术、市场等优势，吸纳新型职业农民、返乡农民工及高校毕业生等入驻多利农庄参与创新创业。同时通过设立都市农业双创基金，提供多种全程双创孵化服务的支持政策，相继引入了 30多家市场主体入驻园区。

多利农庄联合中国农科院、四川农业大学和上海有机蔬菜工程技术研究中心组建“都市农业科创中心”，采取“成果转让+创新导师+孵化基地+服务平台”模式，开展农业高新科技成果孵化、新技术新品种示范和有机蔬菜行业标准研究，并为入驻园区内的农业创客、合作社提供技术辅导和支撑。

图：多利创客空间

3、发展休闲农业，三产融合，打造有机生态小镇

多利农庄遵循“特色化、差异化”、“高端化、品牌化”的理念，连片规划建设多利有机小镇，将休闲农业和乡村旅游业转型升级，致力打造出“宜业宜游宜居”的“旅游综合体”，成为中国旅游产业乃至区域经济发展升级的主力引擎。这是多利农庄向服务业转型迈出的重要一步，不再是单一的产业模式，而是一二三产的有机融合。

并且，成都多利将LUX度假酒店引入乡村，带动了休闲农业与乡村旅游的转型升级。由多利农庄建设，由全球著名的乡村酒店管理公司—法国LUX酒店管理集团运营的乡村酒店，也是引领郫都区乡村旅游转型升级的重大项目。

4、注入保险资金，解决现代农业难题

成都多利农庄项目，也开创了现代农业项目融资发展的新渠道。2016 年，多利在中国平安保险的控股背景下，成为“平安好生活”的承载主体，依托平安 140 万销售团队及 7,000 万高端客户资源，拓展新销售链条和营销网络体系,充分发挥保险资金成本较低、投资周期较长，投资收益稳定等优势，能够有效地解决都市现代农业普遍存在的投资数额大却收益回报慢的难题。

多利农庄田园综合体模式的经验与启示

以企业力量促进当地产业升级及优化，更易获得政府的支持。企业对当地进行技术强支撑，促进当地农业技术进步。项目与科研院所合作，为入驻园区内的农业创客、合作社提供技术辅导和支撑。

把握国家及地方的发展动态，从中获取政策红利。本项目在农村集体经营新建设用地入市改革试验中获得成都市政府的支持，以自身农业产业基因获取土地资源。

强化产业整合能力，延伸产业链。项目集聚农业产业资源，打通上下游产业链，实现一产、二产、三产的有机整合，实现农企之间的资源与优势互补，实现投资方、运营方、村委会、居民、政府方等多方共赢局面。

偏重产业的项目，应该以产业融合发展的维度整盘思考项目未来生存的空间，注重板块之间功能粘合性，可促进项目的可持续发展，这考验了企业的产业设计融合思路。