龙湾，牛批！

今早，永中单元B-32地块吸引碧桂园、华鸿、远洋、银城、天阳、旭辉、中梁等多家房企的参与，最终由银城 以53175 万元竞得，楼面价13944 元/㎡，溢价率 41.5%。

一河之隔的旭辉·悦珑府楼面价仅9613元/㎡，旭辉投拓部门牛逼！“捡漏”技能满分~

地块位置

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地块位于龙湾区永中街道镇北村，北侧为青山直河、上宅前路；西侧为普西路。

北侧一河之隔悦珑府，距中梁旭辉·国宾府直线距离约600m，距万达广场直线距离约1.2km。

02地块详情

本宗地块出让面积21185.68平方米（31.7785亩），地块容积率≥1.5且≤1.8，建筑限高≤50米（以规划条件为准）。

地块现状实景图

计入容积率指标的地上总建筑面积≤38134平方米，其中商业总建筑面积（仅限零售商业和餐饮）≤2000平方米且≥1500平方米，商业建筑面积可分割销售（转让）。

地块建筑外立面装饰材料（不含门窗）采用真石漆或仿石涂料造价不低于120元/㎡；采用石材造价不低于850元/㎡；采用金属板材造价不低于600元/㎡。室外绿化景观附属工程（不含架空层）平均造价不低于950元/㎡。

03区域市场

龙湾中心区及临近板块是近两年常被提起的“库存重灾区”。

我们能发现，板块内多个17年拿地项目临近交付，却仍在“苦苦挣扎”，可见在龙湾中心区脱身有多难。

截止目前，项目周边及邻近板块主要在售项目4个（祥生睿城、祥生中央尚品、多弗奥邸、中梁旭辉国宾府），待售项目3个（旭辉悦珑府、大家天阳·榕华福邸、中梁中奥地块），购房者可选择较大，某种程度上也算是“买方市场”。

不过从产品区位、配套、特性上来看，悦珑府算是本宗地块的主要竞品。（文章提前准备，若又是旭辉拿地或入股，那就都是自家兄弟了~）

主要原因有四：

首先，悦珑府与本宗地块仅隔一条河相望，“肉搏战”少不了；

其次，两地块各项土地指标趋同，譬如容积率、住宅限高等，未来该地块或将参照悦珑府以洋房产品为主；

最后，相对龙湾中心区及临近板块在售或亮相项目，本宗地块和悦珑府在微观环境上同属永中旧城片区，临近建中街、寺前街，深受老龙湾人喜爱。

04地块简评

地块方面：占地约31亩，体量稍小，不到悦珑府一半，但地形相对规整，容积率较低，同为约1.8，利于后期产品规划。

来源于浙江土地使用权交易网

区域前景：地块东侧为龙湾版“五马街”——寺前街。

寺前街历史文化街区规划效果图

去年9月，寺前街历史文化街区保护规划出台，将建成以文化保护展示、商业购物、旅游休闲、居住生活功能为主的历史文化街区，因此本宗地块的建筑屋顶形式上规定为坡屋顶与传统民居更加协调。

来源于浙江土地使用权交易网

本宗地块以及悦珑府在位置上都处于寺前街历史文化街区的核芯地段，位置条件不错。若历史文化街区的保护工作能有效展开，那么对项目周边微环境改善将是一大利好。

05圈哥简评

1、特殊事件下市区土拍报名房企基本稳定在7-8家上下，数量上较为稳定。热度方面，瓯江口、经开区等温州相对“白菜价”区域常见“封顶+竞配”，市中心地块从隔岸垟地块开始，部分地块的封顶溢价率从30%上调至50%，圈哥认为此举客观上反而会加剧土拍的激烈程度。

部分土拍及报名房企（仅供参考，以实际为准）

2、仔细观察近期土拍情况，报名房企名单中有几个有意思的点。首先，像众安（在17 家争抢葡萄棚地块中笑到最后）、建杭（传与绿城合作中央涂“桂语江南”）这类区域豪强频频举牌；其次阳光城、远洋这类本以为“走远”的房企又转身回温“杀杀杀”。